La société civile immobilière est une société civile dont l’activité principale se rapporte exclusivement à l’investissement immobilier.

Comme son nom l’indique, une SCI est une société civile et n’a pas vocation à exercer une activité commerciale mais civile, ses missions principales se rapportent principalement à la gestion d’immeubles, la mise en location d’immeubles et la construction d’immeubles en vue de leur revente.

Etant une société de personnes, les associés sont tenus à la garantie des dettes sociales, traduisant un affectio societatis fort au sein de cette forme de société.

I. QUELLES SONT LES CONDITIONS DE FORMATION D’UNE SCI ? 

• La création d’une SCI se forme avec au minimum deux personnes physiques ou morales, ayant pour objet la détention d’un ou plusieurs immeubles.
• La création d’une SCI exige un capital social d’un montant de 1euro minimum, pouvant prendre la forme d’apports en numéraire (somme d’argent) ou d’apports en nature (biens immobiliers ou mobiliers), en échange de parts sociales

La SCI peut être régit par un ou plusieurs gérants qui sont nommés :

• Directement par les statuts de la SCI, mais cette nomination exige une modification statutaire en cas de changement de gérant
• Par vote des associés, cette nomination n’exige pas de modification statuaire puisque le gérant est nommé au sein des dossiers annexes aux statuts

Les statuts de la SCI doivent être rédigés par acte sous seing privé ou par acte notarié, et doivent comporter :

• Les apports de chaque associé
• L’objet de la société
• La dénomination sociale
• Le siège social
• La durée de la société
• L’organisation de la gérance ainsi que les règles de nomination du ou des gérants
• L’immatriculation de la société devant être déposée au registre du commerce et des sociétés

II. QUELS SONT AVANTAGES LIÉS À LA CRÉATION D’UNE SCI ?

• Protection du patrimoine des associés :

  L’avantage prépondérant dans la création d’une SCI est la dissociation entre le patrimoine des associés et celui de la SCI, qui est dotée de la personnalité morale.
  Ainsi, les créanciers de cette dernière se tournent directement vers la société et ce n’est que dans l’hypothèse où ils n’obtiennent pas le remboursement de leurs créances, qu’ils pourront alors intenter une action à l’encontre des associés.
  De plus, la SCI ne présentant pas un régime solidaire entre les associés, les créanciers devront donc agir contre chaque associé de façon indépendante s’ils souhaitent engager leur responsabilité.

• Transmission simplifiée du patrimoine immobilier :

  Lors d’une transmission successorale, le bien immobilier revient directement aux héritiers sans que leurs parts soient divisées, et permet à chaque indivisaire de mettre fin à l’indivision. Chaque héritier a la possibilité de vendre leurs parts sociales.
  De plus, la SCI offre la possibilité aux parents de transmettre la nue-propriété du bien à leurs enfants tout en conservant l’usufruit de ce dernier (la gestion du bien).

• Flexibilité du choix du régime fiscal :

  • L’impôt sur le revenu (IR) : impose une fiscalité transparente, la société n’est redevable ni de l’impôt sur les résultats, ni des plus-values de cession de biens immobiliers. Les associés de la SCI seront imposables personnellement sur les bénéfices réalisés par la société, au même titre que les personnes physiques le sont lorsqu’elles sont directement propriétaires d’un bien immobilier.
  • L’impôt sur les sociétés (IS) : impose une fiscalité dite opaque, le choix de ce régime fiscal présente un avantage puisque les associés ne sont imposables personnellement que sur les dividendes qu’ils s’octroient. La fiscalité des bénéfices et des plus-values pèsent directement sur la SCI.

• Possibilité des associés de vendre des parts de la SCI :

  Tout associé d’une SCI peut céder ses parts sociales à la condition que cette cession soit mentionnée par écrit et qu’il obtienne l’accord de tous les associés. L’acte de la cession doit être enregistré et déposé au siège social de la SCI. Le cessionnaire (bénéficiaire de la cession) acquiert la qualité d’associé au sein de la SCI. De ce fait, la propriété de l’immeuble peut donc être fractionnée plus aisément que dans le système rigide de l’indivision

• Possibilité accordée aux associés de modifier le capital social :
  Concernant la modification du capital social de la SCI, les associés peuvent choisir entre un capital fixe, ou un capital variable qui n’exige pas de convocation en Assemblée Générale en cas d’augmentation ou de diminution du capital social.